Aby przeprowadzić zmianę nazwiska w księdze wieczystej należy: w Urzędzie Stanu Cywilnego pozyskać „Odpis zupełny aktu małżeństwa”, w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej złożyć wniosek o zmianę nazwiska na formularzu KW-WPIS. Ujawnienie nowego nazwiska w księdze wieczystej prowadzonej dla Co prawda, zasada powszechności zakładania ksiąg wieczystych nie została wsparta odpowiednimi przepisami prawa, to jednak niektóre artykuły ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, chociażby takie jak: Art. 35 nakładający obowiązek ujawnienia prawa właścicieli w księdze wieczystej, czy też możliwość Wpis w księdze wieczystej. Art. 626 8. Wpis w księdze wieczystej. Dz.U.2023.0.1550 t.j. - Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. § 1. Wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. § 2. Na zakończenie pamiętajmy, że zgodnie z treścią art. 18 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli 3. Jeżeli wpis ostrzeżenia nastąpił na skutek zwrotu wniosku, o którym mowa w art. 626 2 wniosek o wpis w księdze wieczystej § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), pozostawia się w aktach księgi wieczystej dokument, z którego wynika zmiana prawa własności. 772hD. Aktualności Prawo i praktyka Rozmaitości Przegląd prasy Szkolenia Lex Gallery Kontakt strona główna » Prawo i praktyka»Prawo cywilne Skutki wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej opublikowano: 2014-12-10 przez: Mika Ewelina Księgi wieczyste służą do ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 Wspomniany stan prawny tworzą prawa rzeczowe, których przedmiotem jest nieruchomość: własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W drodze wyjątku stan prawny nieruchomości mogą kształtować również prawa osobiste i roszczenia, gdy wpisano je do księgi wieczystej[2]. Prawa podlegające wpisowi do księgi wieczystej Prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawnione w księdze wieczystej w przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych (art. 16 ust. 1 W szczególności mogą być wpisane prawa, które wymieniono w art. 16 ust. 2 np. prawo odkupu, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Na tle powołanych regulacji w piśmiennictwie i orzecznictwie zarysował się spór, czy katalog praw osobistych i roszczeń, które podlegają wpisowi w księdze wieczystej, ma charakter zamknięty czy otwarty. Zgodnie z pierwszym poglądem prawo osobiste lub roszczenie może zostać ujawnione w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy przepisy wyraźnie przewidują taką kompetencję. Możliwość wpisu do księgi wieczystej nie może zostać wywiedziona z natury lub cech danego prawa osobistego albo roszczenia, a konieczna jest jednoznaczna podstawa normatywna. Pogląd ten dominuje w piśmiennictwie[3] i prezentowany jest w niektórych orzeczeniach Sądu Najwyższego[4]. W myśl drugiego poglądu prawo osobiste i roszczenie może być ujawnione w księdze wieczystej nie tylko wtedy, gdy ustawa wyraźnie to przewiduje, lecz także wówczas, gdy przepis ustawy wyposaża dane uprawnienie w elementy właściwe prawu rzeczowemu. Na poparcie tego poglądu podnosi się przede wszystkim argumenty celowościowe. Otóż cel ujawnienia tych uprawnień w księdze wieczystej jest zbieżny z nadaniem im przez przepisy rozszerzonej skuteczności wobec osób trzecich. Pogląd ten jest prezentowany zarówno w doktrynie[5], jak i w orzecznictwie[6]. W moim przekonaniu pogląd pierwszy jest znacznie bardziej uzasadniony. Po pierwsze, za tym poglądem przemawia wykładnia językowa art. 16 ust. 1 (sformułowanie: „w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych”). Po drugie, przepisy, które umożliwiają ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej, mają charakter wyjątkowy, więc nie powinny podlegać wykładni rozszerzającej (exceptiones non sunt extendae). Po trzecie, zasada legalizmu wyrażona w art. 7 Konstytucji RP, która znajduje zastosowanie do sądów wieczystoksięgowych, wskazuje na konieczność ścisłej wykładni przepisów kompetencyjnych dotyczących wpisów praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej. Przedstawione wyżej argumenty prowadzą do wniosku, że musi istnieć wyraźna podstawa normatywna do ujawnienia prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej. Przykładowo, prawo z tytułu umowy leasingu nieruchomości (art. 7091 nie może zostać wpisane do księgi wieczystej, ponieważ nie obowiązuje przepis, który umożliwiałby dokonanie takiego wpisu[7]. Należy zastrzec, że katalog praw osobistych i roszczeń, który zamieszczono w art. 16 ust. 2 nie jest wyczerpujący (sformułowanie: „w szczególności”)[8]. W księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia również wtedy, gdy wynika to z odrębnych przepisów, np. roszczenie nabywcy z tytułu umowy deweloperskiej (art. 23 ust. 2 Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej Z art. 16 ust. 2 pkt 1 jednoznacznie wynika, że w księdze wieczystej można wpisać prawo najmu i dzierżawy. Warto przybliżyć, o jakie prawo dokładnie chodzi. W polskim prawie cywilnym umowa najmu oznacza umowę, zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 Prawo najmu to prawo najemcy wynikające z tej umowy, czyli prawo do używania określonej rzeczy. Z kolei przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 Prawo dzierżawy oznacza uprawnienie dzierżawcy, którego źródłem jest wspomniana umowa, czyli prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Dzierżawa może dotyczyć również praw (art. 709 Na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 nie podlegają natomiast ujawnieniu w księdze wieczystej uprawnienia wynajmującego (wydzierżawiającego) z tytułu umowy najmu (dzierżawy). Przedmiotem prawa najmu bądź dzierżawy może być – stosownie do okoliczności – cała nieruchomość albo jej oznaczona część. W obu przypadkach możliwe jest wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Wpisu dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości, ewentualnie w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy przedmiotem najmu jest ten lokal lub jego część, np. oznaczone pomieszczenie (zob. art. 241 ust. 1 Wynajęcie lub wydzierżawienie nieruchomości przez osobę trzecią Zgodnie z ogólnymi zasadami polskiego prawa zobowiązań umowę najmu lub dzierżawy może skutecznie zawrzeć osoba, która nie jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym przedmiotu najmu lub dzierżawy (art. 3531 Umowa taka jest skuteczna inter partes i nie wiąże właściciela (użytkownika wieczystego) wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości. Okoliczność, że wynajmującym lub wydzierżawiającym jest osoba trzecia nie stanowi przeszkody do ujawnienia w księdze wieczystej prawa najmu lub dzierżawy. W księdze wieczystej mogą być bowiem wpisane prawa osobiste i roszczenia, które są skierowane wobec osoby niebędącej właścicielem nieruchomości. Z art. 16 nie wynikają w tej mierze żadne ograniczenia (arg. lege non distinguente), a wpis taki może zaspokajać potrzeby gospodarcze uczestników obrotu[10]. Jednakże w takiej sytuacji właściciel (użytkownik wieczysty) wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości musi zawsze wyrazić zgodę na wpis wspomnianego prawa najmu lub dzierżawy do księgi wieczystej, ponieważ wpis ten oddziałuje na jego sytuację prawną (zgoda ad intabulationem). Wpis przyszłego prawa najmu lub dzierżawy Prawo osobiste i roszczenie ma charakter przyszły, gdy – w danym momencie – jeszcze nie powstało w majątku uprawnionego, np. nie ziścił się jeszcze warunek zawieszający, który wprowadzono do czynności prawnej (zob. art. 89 W piśmiennictwie i orzecznictwie spory budzi kwestia, czy prawa osobiste oraz roszczenia, które mają charakter przyszły, mogą być ujawnione w księdze wieczystej: w każdym przypadku, gdy – zgodnie z przepisami – może być wpisane prawo osobiste i roszczenie istniejące, czy jedynie w sytuacjach, w których przepisy prawa zezwalają na wpis uprawnienia przyszłego. Stanowisko pierwsze podzielił Sąd Najwyższy. W postanowieniu z 22 czerwca 2010 r., IV CSK 556/09, nr 6869594, Sąd Najwyższy uznał, że: Warunkowe prawo dzierżawy może być ujawnione w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 Nie jest przekonywający argument, że prawa warunkowe mogą być ujawnione w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy ustawa to wyraźnie przewiduje, jak w wypadku roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego (art. 16 ust. 2 pkt 2 Argument ten wynika z wykładni a contrario, która może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy za jej przyjęciem przemawiają argumenty wynikające z wykładni celowościowej (funkcjonalnej). Księga wieczysta powinna w pełni ujawniać aktualny stan prawny nieruchomości, a więc również obciążające ją warunkowe prawo dzierżawy[11]. Stanowisko to dominuje również w piśmiennictwie[12]. W moim przekonaniu prawidłowe jest stanowisko drugie – przyszłe prawo osobiste i roszczenie może być wpisane do księgi wieczystej tylko wtedy, gdy szczególny przepis prawa przewiduje takie rozwiązanie. Co do zasady wpisowi podlegają jedynie prawa osobiste i roszczenia istniejące. Po pierwsze, za tym poglądem przemawia wykładnia językowa i systemowa art. 16 ust. 2 pkt 2 in fine Wnioskowanie a contrario z powołanego przepisu dowodzi, że w innych przypadkach – niż określone w art. 16 ust. 2 pkt 2 – wpisanie przyszłego prawa osobistego lub roszczenia nie jest dopuszczalne. Gdyby istniała możliwość wpisu w księdze wieczystej każdego prawa osobistego i roszczenia o charakterze przyszłym, ustawodawca zamieściłby o tym wzmiankę w ogólnym art. 16 ust. 1 Skoro ustawodawca zdecydował się uregulować tę okoliczność jedynie w art. 16 ust. 2 pkt 2 to tym samym potwierdził, że nie obowiązuje ogólna zasada dotycząca dopuszczalności ujawniania przyszłych praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej. Po drugie, istotne znaczenie ma wykładnia celowościowa przepisów o księgach wieczystych. Księgi te prowadzi się w celu ustalenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 Prawa osobiste i roszczenia o charakterze przyszłym nie są elementami tego stanu. Mogą się nimi stać dopiero w przyszłości, gdy skutecznie powstaną. Okoliczność ta przemawia przeciwko ogólnej dopuszczalności ujawniania przyszłych praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej. Potrzebny jest przepis szczególny, który – w drodze wyjątku – dopuszcza taką konstrukcję. Po trzecie, zgodnie z art. 3 ust. 1 domniemywa się, że prawa osobiste i roszczenia, które ujawniono w księdze wieczystej, są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to obejmuje istnienie danego prawa i roszczenia. Dopuszczenie wpisywania wszelkiego rodzaju praw osobistych i roszczeń o charakterze przyszłym prowadziłoby do podważenia ratio art. 3 ust. 1 W konsekwencji, moim zdaniem, należy uznać, że przyszłego prawa najmu i dzierżawy – wbrew stanowisku Sądu Najwyższego – nie można ujawnić w księdze wieczystej, ponieważ brakuje ku temu wyraźnej podstawy prawnej. Możliwe jest wpisanie jedynie prawa istniejącego. Trzeba przy tym zastrzec, że warunkiem ustawowym powstania prawa najmu i dzierżawy nie jest wydanie wynajętego lub wydzierżawionego przedmiotu na rzecz najemcy albo dzierżawcy – prawo to może istnieć, choćby do wydania przedmiotu jeszcze nie doszło. Postępowanie w sprawie wpisu prawa najmu i dzierżawy Wniosek o wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej może złożyć najemca (dzierżawca) albo właściciel nieruchomości (art. 6262 § 5 Gdy nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste, wniosek może złożyć także użytkownik wieczysty. Jeżeli najem dotyczy lokalu objętego spółdzielczym własnościowym prawem, wniosek – oprócz najemcy (dzierżawcy) – może być złożony przez osobę, której przysługuje to prawo spółdzielcze. Osoby te są jedynymi uczestnikami postępowania wieczystoksięgowego (art. 6261 § 2 W przypadku gdy wynajmującemu (wydzierżawiającemu) nie przysługuje własność albo inne odpowiednie prawo rzeczowe do nieruchomości (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), nie może on złożyć wspomnianego wniosku ani zostać uczestnikiem postępowania w sprawie wpisu prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej. Opłata sądowa od wniosku o wpis prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej wynosi 150 zł (art. 43 pkt 3 Prawo najmu i dzierżawy wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. W polu elektronicznej księgi wieczystej prawo to oznacza się jako „prawo osobiste”. Treść tego prawa – w miarę potrzeby – opisuje się w polu Jeżeli przedmiot prawa najmu (dzierżawy) nie pokrywa się z całą nieruchomością, w polu należy go dokładniej oznaczyć, np. opisując wynajęte (wydzierżawione) pomieszczenie lub część gruntu albo budynku[14]. Podstawa wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej Zgodnie z art. 31 ust. 1 w zw. z art. 32 ust. 2 zd. 1 podstawę wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej stanowi: umowa najmu (dzierżawy), na której podpis właściciela nieruchomości będącego wynajmującym (wydzierżawiającym) został poświadczony przez notariusza, lub zgoda właściciela nieruchomości na wpis złożona z podpisem notarialnie poświadczonym. Należy podkreślić, że w żadnym przypadku – w myśl reguły konsensu formalnego wynikającej z art. 32 ust. 2 zd. 1 – nie jest konieczne notarialne poświadczenie podpisu najemcy ani dzierżawcy[15]. W przypadku gdy wynajmujący (wydzierżawiający) nie jest właścicielem nieruchomości ani nie dysponuje innym odpowiednim uprawnieniem rzeczowym (użytkowaniem wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu), wpis prawa najmu (dzierżawy) może nastąpić jedynie na podstawie drugiego dokumentu, tj. abstrakcyjnej zgody na wpis[16]. Dotyczy to, na przykład, wpisu prawa przysługującego osobie, która korzysta z nieruchomości na podstawie umowy podnajmu[17]. Zgoda na dokonanie wpisu nie może być uzależniona od warunku lub terminu (art. 32 ust. 3 W każdym przypadku, rozpoznając wniosek, sąd wieczystoksięgowy sprawdza, czy w dziale II księgi wieczystej widnieje osoba, która – w charakterze wynajmującego lub wydzierżawiającego – zawarła umowę najmu lub dzierżawy albo wyraziła zgodę na wpis (z podpisem notarialnie poświadczonym). Gdy pod tym względem występuje niezgodność, wniosek podlega oddaleniu (art. 6269 Podstawą wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej może być także odpis orzeczenia sądu (np. ustalającego istnienie stosunku najmu według art. 189 lub zastępującego oświadczenie woli właściciela w trybie art. 64 albo decyzji administracyjnej, zwłaszcza gdy najem powstał na podstawie dawnych przepisów z czasów Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej. Ogólne skutki wpisu prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Taki wpis nie jest przesłanką powstania uprawnienia. Do czasu wpisu prawo to zachowuje skuteczność jedynie wobec wynajmującego oraz wydzierżawiającego (inter partes), chyba że odrębne przepisy stanowią odmiennie (np. art. 690 odnośnie do prawa najmu lokalu). Kluczową konsekwencją prawną, jaka wynika z ujawnienia prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej, jest nadanie mu skuteczności względem praw nabytych po wpisie odnośnie do danej nieruchomości (art. 17 W wyniku wpisu prawo najmu i dzierżawy uzyskuje rozszerzoną skuteczność (actio in rem scripta). Staje się – w granicach określonych w przepisach ustawy – skuteczne wobec osób trzecich (erga omnes). Niekiedy w tym kontekście mówi się o „urzeczowieniu” uprawnienia, czyli nadaniu mu właściwości charakterystycznych dla praw rzeczowych. Należy zastrzec, że art. 17 limituje granice rozszerzonej skuteczności ujawnionego uprawnienia. Działa ono jedynie wobec praw nabytych w drodze czynności prawnej. Nie obejmuje zatem np. przypadku zasiedzenia lub wywłaszczenia nieruchomości. Ponadto, ujawnione prawo nie jest skuteczne względem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 in fine W wyniku wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej zostaje ono objęte domniemaniami, które wynikają z art. 3 Po pierwsze, powstaje domniemanie, że prawo osobiste i roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 Przyjmuje się założenie, że istnieje ono w majątku najemcy (dzierżawcy) w postaci ujawnionej we wpisie. Po drugie, rodzi się domniemanie, że prawo najmu i dzierżawy, które wykreślono z księgi wieczystej, nie istnieje (art. 3 ust. 2 Powyższe domniemania mają charakter wzruszalny i mogą być podważone w każdym postępowaniu sądowym lub administracyjnym. Należy zaznaczyć, że gdy właściciel nieruchomości nie jest wynajmującym lub wydzierżawiającym, wpis prawa najmu lub dzierżawy do księgi wieczystej (np. na podstawie umowy podnajmu) nie rodzi per se zobowiązania wobec właściciela. Uprawniony – powołując się na wpis – nie może żądać od właściciela wykonania tego uprawnienia, chyba że właściciel w drodze osobnej czynności prawnej przyjął na siebie taki obowiązek, np. przystępując kumulatywnie do długu. Sukcesja uniwersalna po stronie wynajmującego i wydzierżawiającego Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej ma ograniczoną przydatność dla uczestników obrotu. Można wyróżnić liczne sytuacje, w których ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej nie powoduje poprawy sytuacji najemcy i dzierżawcy. W szczególności dotyczy to przypadku sukcesji uniwersalnej w odniesieniu do właściciela wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości (np. dziedziczenie, połączenie spółek). W takim przypadku następca prawny właściciela jest zawsze związany umową najmu (dzierżawy), która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. Skutek ten nie zależy od wpisu prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej. Zbycie wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości Podobnie rzecz się przedstawia, gdy dochodzi do zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w drodze czynności prawnej, np. sprzedaży, darowizny, wniesienia aportem do spółki. Zgodnie z art. 678 § 1 w zw. z art. 694 gdy następuje zbycie przedmiotu najmu (dzierżawy), nabywca ex lege wstępuje w stosunek najmu (dzierżawy) na miejsce zbywcy. Nie ma znaczenia, czy prawo najmu (dzierżawy) wpisano do księgi wieczystej ani czy nabywca o takim prawie wiedział. Pod tym względem wpis nie poprawia pozycji prawnej najemcy (dzierżawcy). W odniesieniu do zakresu rozszerzonej skuteczności prawa najmu (dzierżawy) przepisy art. 678 § 1 w zw. z art. 694 należy uznać za przepisy szczególne w stosunku do art. 17 Zapłata z góry czynszu najmu lub dzierżawy Gdy dokonano zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości, uprzednia zapłata czynszu z góry do rąk zbywcy (wynajmującego, wydzierżawiającego) jest skuteczna wobec nabywcy tej nieruchomości. Najemca (dzierżawca) nie musi powtórnie spełnić świadczenia na rzecz nabywcy, a zapłacony z góry czynsz powinien zostać rozliczony w relacji między zbywcą a nabywcą. Skutek ten nie zależy od ujawnienia prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej. Jednakże, w razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu dokonana z góry – więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu – nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego (art. 88 ust. 2 Dotyczy to prawa najmu oraz dzierżawy zarówno ujawnionego w księdze wieczystej, jak i nieujawnionego. Sam wpis prawa nie wyłącza zatem działania art. 88 ust. 2 Zapłata czynszu z góry staje się w pełnym zakresie skuteczna wobec wierzyciela hipotecznego tylko wtedy, gdy zapłatę tę – oprócz prawa najmu (dzierżawy) – ujawniono w księdze wieczystej[21]. Wypowiedzenie najmu i dzierżawy Zgodnie z art. 678 w zw. z art. 694 nabywca przedmiotu najmu (dzierżawy) może wypowiedzieć najem (dzierżawę) z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu (dzierżawy) była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy (dzierżawcy) wydana. W doktrynie dominuje pogląd, że wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej wyłącza uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 678 Zwolennicy tego poglądu opierają się na brzmieniu art. 17 zgodnie z którym prawo najmu (dzierżawy) wpisane w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, w tym względem prawa własności nabywcy nieruchomości. Pogląd ten – w mojej ocenie – jest nieuzasadniony. Po pierwsze, nie wynika on z wykładni językowej art. 16–17 Okoliczność, że prawo najmu (dzierżawy) jest skuteczne wobec prawa własności nabywcy nie implikuje per se wyłączenia uprawnienia nabywcy do wypowiedzenia umowy. Rozszerzona skuteczność prawa odnosi się do jego wykonywania, ale nie oznacza zakazu wygaszenia relacji prawnej na podstawie odrębnych przepisów ustawy. Po drugie, przeciwko przytoczonemu poglądowi przemawia wykładnia historyczna. Do Kodeksu cywilnego nie przeniesiono bowiem w pełni art. 399 § 2 Kodeksu zobowiązań, który przewidywał, że wpis prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej pozbawia nabywcę nieruchomości uprawnienia do wypowiedzenia umowy[23]. W konsekwencji uważam, że nabywca przedmiotu najmu (dzierżawy) może dokonać wypowiedzenia na zasadach określonych w art. 678 choćby prawo najmu (dzierżawy) ujawniono w księdze wieczystej. Ogólnie rzecz ujmując, wpisanie prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej nie stoi na przeszkodzie dokonaniu wypowiedzenia na zasadach określonych w umowie albo w przepisach ustawy. Kolizja uprawnień do korzystania z nieruchomości Wpis prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej może mieć istotne znaczenie, gdy wystąpi kolizja z innymi prawami, które dotyczą korzystania z wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości. Gdy prawa najmu (dzierżawy) nie wpisano do księgi wieczystej, ustępuje ono ograniczonym prawom rzeczowym dotyczącym używania nieruchomości, np. służebności mieszkania[24]. Ograniczone prawa rzeczowe – ze względu na skuteczność erga omnes – mają wtedy pierwszeństwo wobec najmu (dzierżawy) niezależnie od tego, czy te prawa rzeczowe ujawniono w księdze wieczystej i kiedy one powstały. Wpisanie prawa najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej zmienia obraz rzeczy. Prawo takie – na zasadach określonych w art. 17 – jest skuteczne wobec nieujawnionych lub później wpisanych ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń (zob. art. 11 w zw. z art. 20 ust. 1 Do oceny pierwszeństwa decydująca jest chwila złożenia wniosku o wpis (art. 12 w zw. z art. 29 Na przykład, gdy właściciel nieruchomości wynajął nieruchomość na rzecz A (czego nie ujawniono w księdze wieczystej), a następnie wynajął ją na rzecz B i prawo najmu B zostało wpisane do księgi wieczystej, to prawo najmu B uzyskuje pierwszeństwo i staje się skuteczne wobec prawa najmu A[25]. Zgodnie z art. 17 rozszerzona skuteczność prawa najmu (dzierżawy) ujawnionego w księdze wieczystej nie rozciąga się na prawa nabyte po wpisie na innej podstawie niż czynność prawna (np. służebność gruntowa nabyta w drodze zasiedzenia w trybie art. 292 oraz na niektóre służebności: służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu albo służebność ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Jeżeli, przykładowo, prawo dzierżawy nieruchomości ujawniono w księdze wieczystej, a następnie właściciel nieruchomości ustanowił na niej służebność przesyłu, to prawo dzierżawy nie jest skuteczne wobec tej służebności. Przedsiębiorca, któremu przysługuje służebność przesyłu, może żądać od dzierżawcy, aby ten nie przeszkadzał mu w korzystaniu z nieruchomości w zakresie objętym służebnością, np. co do przeprowadzenia rurociągu przez nieruchomość. Warto dodać, że według art. 690 do ochrony praw najemcy dotyczących używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Rozszerzona skuteczność prawa najemcy lokalu nie zależy od ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej i nie wyłącza stosowania zasad dotyczących pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej. Zajęcie i sprzedaż egzekucyjna wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości Zajęcie wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości nie stoi na przeszkodzie ujawnieniu w księdze wieczystej prawa najmu (dzierżawy), które wynika z umowy zawartej przed datą takiego zajęcia. Czynność taka nie jest zabroniona przez art. 930 oraz art. 110f Po zajęciu nieruchomości występują jednak ograniczenia odnośnie do jej wynajęcia lub wydzierżawienia. Czynność taka jest dopuszczalna na zasadach określonych w art. 935–936 lub art. 110i Jeżeli zostały spełnione przesłanki określone w powołanych przepisach, możliwe jest wpisanie prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej prowadzonej dla zajętej nieruchomości, gdy prawo to powstało już po dacie zajęcia[27]. Zgodnie z art. 1002 z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej (tj. art. 678 Podobny skutek normuje art. 112e w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym. Prawo najmu i dzierżawy pozostaje w mocy niezależnie od tego, czy zostało ujawnione w księdze wieczystej. W przypadku gdy doszło do sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji sądowej, a umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, to – stosownie do art. 1002 zd. 2 – nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wypowiedzenie następuje z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, jeśli umowa nie przewiduje terminu krótszego. Wypowiedzenie może zostać dokonane, choćby umowę zawarto z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Uprawnienie to przysługuje nabywcy także wtedy, gdy prawo najmu (dzierżawy) ujawniono w księdze wieczystej[28]. Wynika to z wykładni językowej i celowościowej powołanego przepisu, który zmierza do umożliwienia nabywcy nieruchomości pozbycia się niechcianego najmu (dzierżawy). Należy zauważyć, że gdy nieruchomość wynajęto lub wydzierżawiono po jej zajęciu, to art. 1002 w ogóle nie znajduje zastosowania, choćby najem lub dzierżawę ujawniono w księdze wieczystej. W takim wypadku umowa najmu (dzierżawy) jest bezskuteczna wobec nabywcy nieruchomości w toku egzekucji (art. 930 § 4 Upadłość właściciela nieruchomości Po ogłoszeniu upadłości likwidacyjnej na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Sędzia-komisarz może wydać wspomniane postanowienie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju (art. 109 Biorąc pod uwagę cel powołanego przepisu, należy uznać, że ujawnienie prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej nie wyłącza uprawnienia syndyka do wypowiedzenia umowy, a zatem nie poprawia sytuacji najemcy i dzierżawcy. Gdy syndyk nie dokonał wypowiedzenia, sprzedaż wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w toku upadłości likwidacyjnej nie prowadzi do wygaśnięcia prawa najmu (dzierżawy). Prawo to pozostaje w mocy i wiąże nabywcę nieruchomości (art. 108 w zw. z art. 1002 Skutek ten nie zależy od ujawnienia prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej. Podsumowanie Przeprowadzona analiza dowodzi, że wpis w księdze wieczystej prawa najmu i dzierżawy ma bardzo ograniczoną przydatność dla ochrony interesów najemcy oraz dzierżawcy. Nie poprawia jego sytuacji prawnej, gdy dochodzi do zbycia wynajętej (wydzierżawionej) nieruchomości w drodze czynności prawnej lub sprzedaży egzekucyjnej ani gdy następuje sukcesja uniwersalna po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego). W szczególności nie chroni go przed wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy w wypadkach przewidzianych w umowie oraz przepisach ustawy (np. art. 678 art. 1002 art. 109 Nie zabezpiecza go przed skutkami zasiedzenia lub wywłaszczenia nieruchomości. Wpis prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej może mieć znaczenie jedynie w przypadkach, gdy dochodzi do kolizji z innym prawem dotyczącym korzystania z nieruchomości. Jednakże prawo najmu i dzierżawy zawsze ustępuje w stosunku do służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, choćby służebności te powstały po ujawnieniu prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej (art. 17 in fine dr Tomasz Czech radca prawny w OIRP w Warszawie [1] Ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity z 2013 r., poz. 707, ze zm.), dalej: [2] Por. T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014, s. 23-24. [3] Por. np. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste – rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 25–26; D. Dusanowska, Problematyka praw osobistych i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej, Rejent 2009, nr 4, s. 19–22; E. Gniewek, [w:] System prawa prywatnego, t. 3 (red. T. Dybowski), Warszawa 2003, s. 153; B. Jelonek-Jarco, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, Warszawa 2011, s. 129–133; P. Mysiak, Glosa do postanowienia SN z 26 października 2005 r., V CK 776/04, „Monitor Prawniczy” 17/2006, s. 948 i n.; R. Polak, K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, Bydgoszcz 1992, s. 16; Ł. Przyborowski, [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Postępowanie wieczystoksięgowe. Komentarz (red. J. Pisuliński), Warszawa 2014, s. 346–348; P. Siciński, Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013, s. 576–577, 596. [4] Zob. postanowienie SN z 9 maja 2013 r., II CSK 590/12, nr 7320230; wyrok SN z 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nr 2120027. [5] Por. P. Borkowski, J. Trześniewski-Kwiecień, Wpisy do ksiąg wieczystych, Warszawa 2008, s. 28, przypis 10; H. Ciepła, [w:] H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Warszawa 2011, s. 52; H. Ciepła, J. Majewska, Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, Nowy Przegląd Notarialny 1999, nr 4, s. 37–38; M. Lemkowski, Znaczenie prawne ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej, Rejent 2010, nr 7–8, s. 44 i n.; S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010, s. 108–109. [6] Zob. uchwała SN z 31 marca 1972 r., III CZP 12/71, OSNC 1972, nr 10, poz. 173 (odnośnie do roszczenia z tytułu spłat i dopłat) oraz postanowienie SN z 26 października 2005 r., V CK 776/04, nr 407632 (odnośnie do wpisu uprawnienia określonego w art. 532 [7] Odmiennie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 353–354. [8] Tak np. postanowienie SN z 16 maja 2013 r., V CSK 297/12, nr 7320215. [9] Ustawa z r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( nr 232, poz. 1377), dalej: Szerzej por. T. Czech, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2013, s. 371 i n. [10] Odmiennie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 351. Zob. także postanowienie SN z 30 października 2008 r., IV CSK 115/08, nr 7274807. [11] Podobnie postanowienie SN z 16 stycznia 2009 r., III CSK 233/08, nr 2143618; postanowienie SN z 24 września 2010 r., V CSK 94/10, LEX nr 885029. [12] M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 49–52; A. Maziarz, Kilka uwag dotyczących wpisów i wykreśleń praw i roszczeń osobistych z działu III księgi wieczystej, Rejent 2012, nr 7-8, s. 83–86; Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 367. [13] Ustawa z dnia r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity z 2014 r., poz. 1025, ze zm.), dalej: [14] Por. P. Siciński, Komentarz…, s. 590–592. [15] Szerzej na temat reguły konsensu formalnego por. T. Czech, Księgi…, s. 531 i n. [16] Odmiennie H. Ciepła, J. Majewska, Prawa…, s. 40 oraz Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 351, 353. Powołani autorzy w takiej sytuacji w ogóle wykluczają ujawnienie prawa najmu i dzierżawy w księdze wieczystej. [17] Odmiennie B. Swaczyna [w:] Ustawa…, s. 524. [18] Zob. postanowienie SO w Toruniu z 11 kwietnia 2014 r., VIII Ca 105/14, [19] Tak też J. Zawadzka [w:] Ustawa…, s. 476. [20] Szerzej por. T. Czech, Księgi…, s. 1154 i n. [21] Por. P. Siciński, Komentarz…, s. 592. [22] Tak np. M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2012, s. 329–330; E. Gniewek [w:] System prawa prywatnego, t. 3, s. 214; B. Jelonek-Jarco, Rękojmia…, s. 501; P. Siciński, Komentarz…, s. 588. Por. także Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 376. [23] Art. 399 § 2 Kodeksu zobowiązań: Powyższe prawo wypowiedzenia nie służy mu, jeżeli najem był ujawniony w księdze hipotecznej (gruntowej), albo jeżeli w chwili nabycia rzecz była już wydana najemcy, a umowa najmu była zawarta na piśmie z datą urzędownie zaświadczoną. [24] Tak też M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 55–56. [25] Por. M. Lemkowski, Znaczenie…, s. 54–55. [26] Ustawa z r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity z 2012 r., poz. 1015, ze zm.), dalej: [27] Zob. uchwała SN z 16 września 2010 r., III CZP 50/10, OSNC 2011, nr 4, poz. 39: Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zd. 3 w zw. z art. 935 § 3 [28] Podobnie Ł. Przyborowski [w:] Ustawa…, s. 383. [29] Podobny skutek nie występuje jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości w trakcie administracyjnego postępowania egzekucyjnego. [30] Ustawa z r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jednolity z 2012 r., poz. 1112, ze zm.), dalej: [31] Por. T. Czech, Księgi…, s. 338-339. Prawo i praktyka Przygody Radcy Antoniego Odwiedź także Nasze inicjatywy Jeśli odziedziczyliśmy nieruchomość musimy zadbać o wpis do księgi wieczystej. Dlaczego? I jak to zrobić? Przeczytaj! W poprzednich artykułach pisałem o ogólnych zasadach dziedziczenia oraz o tym, jak uzyskać poświadczenie dziedziczenia. Oprócz tego, trzeba jeszcze pamiętać o wpisie do księgi wieczystej. Ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej to Twój obowiązek Tak, to prawda. Zgodnie bowiem z art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: każdy obywatel, który nabył nieruchomość bądź odziedziczył nieruchomość w spadku, ma obowiązek ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej Dlaczego jest to takie ważne? Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Z ich treści powinniśmy się dowiedzieć, kto jest właścicielem nieruchomości, jaka jest jej powierzchnia, gdzie dokładnie się znajduje, czy jest ona obciążona kredytem hipotecznym itd. Księgi wieczyste są jawne. Żeby sprawdzić ich aktualną treść wystarczy wejść na stronę, prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości i wpisać jej numer. Zakłada się, że to co jest wpisane w księgę wieczystą jest zgodne ze stanem faktycznym. Ta zasada nazywa się rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego istotne jest, żebyśmy – dziedzicząc nieruchomość – ujawnili fakt, że zmienił się właściciel tejże nieruchomości. To gwarantuje wiarygodność całego systemu ksiąg wieczystych i bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami. Jest to też w naszym interesie. Może się bowiem zdarzyć tak, że na skutek braku danych o aktualnych właścicielu nieruchomości ktoś poniósł z tego powodu szkodę. W takiej sytuacji to właściciel ponosi odpowiedzialność za tę szkodę. Jak złożyć wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej? W celu ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności będącego wynikiem dziedziczenia należy złożyć wniosek w Sądzie Rejonowym. Znajdziemy go na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Jest to Wniosek o wpis w księdze wieczystej (KW-WPIS). W rubryce Oznaczenie Sądu i Wydziału, do którego składany jest wniosek wpisujemy sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, którą odziedziczyliśmy, a poniżej w pkt 3 numer jej księgi wieczystej. Następnie interesuje nas strona 2 wniosku, gdzie stawiamy x przy Wpis właściciela (współwłaściciela), użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego), uprawnionego (współuprawnionego) oraz wypełniamy treść żądania, zgodnie z instrukcjami wpisując jako rodzaj przysługującego prawa: prawo własności. Potem wypełniamy dane wnioskodawcy (czyli nas) i uczestników postępowania oraz składamy podpis na samym końcu. Co należy dołączyć do wniosku? Przede wszystkim dokument stanowiący podstawę wpisu czyli prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. A także dowód wniesienia opłaty w formie opłaty skarbowej. Wynosi ona 150 zł. To tyle. Sąd zawiadomi o dokonanym wpisie zarówno nas jako wnioskodawców, jak i wszystkie osoby (uczestników), których prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej. O czym jeszcze należy wiedzieć? Spadkobierca nieruchomości staje się automatycznie podatnikiem podatku od nieruchomości. Ale o tym w kolejnym wpisie 🙂 Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytek nieruchomy wpisany do rejestru zabytków powinien być ujawniony w księdze wieczystej danej nieruchomości. Jakie konsekwencje rodzi brak wpisu (ujawnienia) w księdze wieczystej? Odpowiedź Skuteczność wpisania nieruchomości do rejestru zabytków nie jest uzależniona od ujawnienia tego faktu w księdze Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.) "wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku". Powołany przepis rodzi obowiązek dla sądów prowadzących księgi wieczyste do wpisania ww. informacji do księgi wieczystej, jeżeli wniosek w tej sprawie złoży wojewódzki konserwator zabytków; zgodnie z ust. 7 powołanego przepisu, taki wpis jest wolny od opłat. Powyższa regulacja stanowi jest merytorycznie nawiązaniem do przepisów proceduralnych Kodeksu postępowania cywilnego, dotyczących postępowania wieczysto-księgowego. Zgodnie z art. 6262 § 5 wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej; w sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ. Przepis ten nie stanowiłby więc podstawy do złożenia wniosku przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Powołany przepis ustawy o ochronie zabytków umożliwia zaś temu organowi skuteczne złożenie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej faktu wpisania zabytku nieruchomego do rejestru zabytków. Celem instytucji ksiąg wieczystych jest przede wszystkim wiarygodna informacja o "stanie prawnym" nieruchomości. W tym zakresie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) wprowadza tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia. "Stan prawny" to prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV, a więc prawa rzeczowe, osobiste i roszczenia. W konsekwencji rękojmia nie obejmuje wpisów w dziale I-O. Wpisy w tym dziale dotyczą oznaczenia nieruchomości, jej położenia, obszaru i konfiguracji. Przykładowo więc wpis w tym dziale nie rozstrzyga o tym, iż nabywca nabył taki obszar nieruchomości, jaki był ujawniony w księdze wieczystej. Podobny charakter ma wpis informacji o wpisaniu nieruchomości do rejestru zabytków - brak takiego wpisu w księdze wieczystej nie chroni nabywcy przed konsekwencjami wpisania nieruchomości do rejestru zabytków. Brak ujawnienia tej informacji w księdze wieczystej mógłby co najwyżej stanowić podstawę dochodzenie od właściciela roszczeń za wady sprzedanej rzeczy. Skuteczność dokonania wpisu do rejestru zabytków nie jest uzależniona od ujawnienia tego faktu w księdze wieczystej. Decyzja administracyjna jest bowiem w pełni skuteczna od chwili, gdy stała się ostateczna. W dzisiejszych czasach umowy najmu są powszechnie zawierane, niezależnie od tego, czy jest to najem na cele mieszkaniowe, czy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą. Zawarcie umowy najczęściej ogranicza się do podpisania samej umowy w wersji pisemnej. Niemniej jednak, zwłaszcza w sytuacjach, gdy umowa opiewa na wysoką kwotę pieniężną, najemca może zażądać od wynajmującego wpisania umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości. Czy w sytuacji, gdy wynajmujący nie wyrazi zgody na wpis, najemca i tak może wystąpić z takim wnioskiem do sądu? Czy wpis umowy najmu do księgi wieczystej zwiększa ochronę prawną najemcy?Uregulowania ustawoweZgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( z 2018 r. poz. 1916, dalej jako „UKW”), do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis tego roszczenia. Z przepisu wynika więc jednoznacznie, że do wniosku o wpis umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości wystarczy załączyć albo samą umowę najmu albo zgodę wynajmującego na wpis udzieloną w formie pisemnej. W związku z tym, zgoda wynajmującego na wpis nie jest wymagana jedynie wtedy, gdy do wniosku przedkłada się podpisaną przez obydwie strony umowę jednak, zgodnie z art. 31 ust. 1 UKW, dokumenty stanowiące podstawę wpisu powinny mieć podpisy poświadczone przez notariusza. Dotyczy to zarówno podpisu wynajmującego na umowie najmu, jak również podpisu wynajmującego na oświadczeniu o zgodzie na dokonanie wpisu umowy najmu do księgi wieczystejUjawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości zwiększa ochronę prawną najemcy. Powoduje bowiem, że najem taki ma pierwszeństwo przed innymi prawami na nieruchomości wprowadzonymi do księgi wieczystej później lub w ogóle nie wpisanymi do księgi wieczystej nieruchomości (art. 20 ust. 1-2 w zw. z art. 11 i 12 ust. 1-2 UKW).Ujawnienie umowy najmu powoduje również objęcie jej zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że przyjmuje się domniemanie, iż księga wieczysta zawiera rzeczywisty stan prawny nieruchomości oraz, że prawo wpisane do księgi istnieje, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 UKW). W konsekwencji oznacza to, że w przypadku sporu sądowego najemca, którego umowa najmu została ujawniona w księdze wieczystej, nie będzie musiał udowadniać przed sądem tego, że umowa rzeczywiście istnieje i została zawarta. Domniemanie to może obalić druga strona postępowania składając umowy najmu w księdze wieczystej powoduje również objęcie jej tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w razie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistem stanem prawnym nieruchomości, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 UKW).Ochrona najemcy wobec zbycia nieruchomościZgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, ale może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Takie prawo do wypowiedzenia umowy najmu nie będzie przysługiwało nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 KC).Wątpliwości interpretacyjne budzi to, czy ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Stanowisko doktryny i orzecznictwa w tej kwestii jest podkreślić, że następca prawny właściciela nieruchomości jest zawsze związany umową najmu, która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. W związku z tym, wejście przez nabywcę nieruchomości w ogół praw i obowiązków poprzednika, a tym samym wejście do umowy najmu jako strona, nie zależy od wpisu prawa najmu w księdze wcześniej art. 678 § 1 KC regulujący kwestię wstąpienia przez nabywcę nieruchomości w umowę najmu nie wskazuje, iż uprawnienie do wypowiedzenia najmu wygasa w sytuacji, gdy umowa została ujawniona w księdze wieczystej. § 2 cytowanego przepisu stanowi z kolei, że uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jest to więc co do zasady jedyny przypadek, kiedy można wyłączyć ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy jednak, w doktrynie pojawia się pogląd, zgodnie z którym wpis prawa najmu do księgi wieczystej wyłącza uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy najmu. Zwolennicy tego poglądu opierają się na brzmieniu art. 17 UKW, zgodnie z którym prawo najmu wpisane w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, w tym względem prawa własności nabywcy nieruchomości. Jednakże, ustawa nie wskazuje wprost, że ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych, jak również wykładnia literalna ustawy nie uzasadnia przyjęcia takiego następnym poście w roli głównej wymogi formalne apelacji karnej. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego ograniczonych praw rzeczowych takich jak: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Stan prawny nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego objętych księgą wieczystą wynika z treści wpisów dokonanych w księdze wieczystej, co do których istnieje domniemanie, że dokonane zostały zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W księgach wieczystych, poza prawami rzeczowymi takimi jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe mogą być ujawnione także prawa osobiste i roszczenia. Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej w szczególności następujących praw osobistych i roszczeń: prawa najmu lub dzierżawy, prawa odkupu, prawa pierwokupu, prawa dożywocia, roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego, roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego, roszczenia wynikającego z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności, wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz informacji, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych, prawa do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Zobacz: Nieruchomości Prawa osobiste i roszczenia wymienione w Art. 16 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mają charakter jedynie przykładowy. Uważa się, że w księdze wieczystej mogą być ujawnione także inne prawa osobiste i roszczenia, zarówno takie, na których ujawnienie wyraźnie zezwala przepis ustawy, jak i takie, które zostały wykreowane przez przepis ustawy w celu ich zabezpieczenia na nieruchomości, przy czym cel powinien mieć cechy prawa rzeczowego i pokrywać się z celem, któremu służy ujawnienie prawa rzeczowego w księdze wieczystej. Prawa rzeczowe a prawa osobiste Prawa rzeczowe, takie jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe - są prawami bezwzględnym, to znaczy skutecznym przeciwko wszystkim osobom. Właściciel nieruchomości może bezpośrednio korzystać z nieruchomości i realizować swoje uprawnienia wobec wszystkich osób, które by mu w tym przeszkadzały. Prawa osobiste i roszczenia natomiast, jako wynikające ze stosunków zobowiązaniowych, najczęściej umownych, mają charakter praw względnych i są skuteczne tylko względem osoby będącej drugą stroną stosunku zobowiązaniowego, z którego to prawo lub roszczenie wynika. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości jako prawo względne co do zasady jest skuteczne tylko względem właściciela nieruchomości, który takie zobowiązanie zaciągnął. Jeżeli zatem zobowiązany właściciel sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast osobie, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze, ewentualnie będzie mogła ona wystąpić z roszczeniem z Art. 59 Kodeksu cywilnego o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną względem niej, o ile wykaże , że nabywca o przysługującym jej roszczeniu wiedział. Umowne prawo pierwokupu nieruchomości co do zasady jest skuteczne tylko względem osoby, która na podstawie umowy jest zobowiązana z prawa pierwokupu - jeżeli zatem nieruchomość zostanie sprzedana z pominięciem prawa pierwokupu kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast uprawnionemu z prawa pierwokupu będzie przysługiwało jedynie roszczenie odszkodowawcze względem sprzedawcy. Zobacz: Księga wieczysta i hipoteka Skutki ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej Ujawnienie w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń ma następujące skutki prawne: 1) prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami lub roszczeniami nieujawnionymi w księdze, 2) nabycie, ale tylko w drodze czynności prawnej, ujawnionych w księdze wieczystej praw osobistych lub roszczeń, jak i spełnienie na podstawie ujawnionego prawa osobistego świadczenia na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary ksiąg wieczystych wyraża się w tym, że w przypadku niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzygnie na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej nabył od osoby uprawnionej według księgi wieczystej ujawnione w tej księdze prawo osobiste lub roszczenie oraz na korzyść tego, kto spełnił na podstawie ujawnionego prawa świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej. Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Ponadto, rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Zobacz również: Budowa i remont 3) prawo osobiste lub roszczenie poprzez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Zatem prawa osobiste i roszczenia będące prawami względnymi, w wyniku ich ujawnienia w księdze wieczystej uzyskują „rozszerzoną” skuteczność – stają się skuteczne względem każdoczesnego nabywcy prawa, o ile nabycie następuje w drodze czynności prawnej i po ich ujawnieniu w księdze wieczystej. Na przykład jeżeli po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nieruchomość ta zostaje sprzedana osobie trzeciej, osoba, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, będzie mogła domagać się od nabywcy nieruchomości przeniesienia na jej rzecz własności nieruchomości. W przypadku natomiast ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości prawa pierwokupu, prawo pierwokupu będzie skuteczne wobec każdoczesnego nabywcy tej nieruchomości, który będzie mógł sprzedać nieruchomość jedynie pod warunkiem, że uprawniony z prawa pierwokupu swego prawa nie wykona, natomiast w przypadku sprzedaży bezwarunkowej będzie zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd dla uprawnionego z prawa pierwokupu szkody. Wniosek o dokonanie wpisu Wpisu praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek zawarty jest w akcie notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej, której kwotę określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Do wniosku należy dołączyć dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela nieruchomości objętej dana księgą wieczystą o ustanowieniu prawa albo dokument obejmujący jego zgodę na wpis roszczenia. Dokumenty te muszą być sporządzone albo w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej stanowi istotne rozszerzenie ochrony prawnej interesów osób, którym te prawa lub roszczenia przysługują. W wyniku ujawnienia obok wynikającego najczęściej z umowy roszczenia odszkodowawczego przysługującego względem drugiej strony umowy, osoba uprawniona uzyskuje roszczenie o realizację przysługującego jej prawa lub roszczenia, które jest skuteczne względem każdorazowego właściciela nieruchomości lub nabywcy ograniczonego prawa rzeczowego lub też dochodzenie realizacji prawa osobistego lub roszczenia zostaje ułatwione, w związku z zasadą, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.

wniosek o ujawnienie prawa w księdze wieczystej